賃貸借契約

賃貸借契約締結、更新、変更などについての助言・指導、契約書の作成、交渉の代理。 契約締結について、一般的な契約書を利用するだけでなく、特約を設定して不利にならない内容としておくべきです。契約書の不備から紛争が発生することが非常に多いと言えます。将来、紛争を発生させない最も良い方法は、事前に適正な契約書を作成しておくことです。 その他、定期借家権設定、契約者の地位の譲渡、契約当事者の相続、賃借物件に設定されている抵当権実行の場合など様々な法律問題に対応します。

借地契約（土地賃貸借・地上権）

１　借地契約（土地賃貸借契約・地上権設定契約）契約書作成・検討 ・借地契約については、法律が契約をするのに通常必要な事項の多くを規定しています。そのため、インターネットや市販の契約書を利用して、賃料や期間などを書き込めば何も問題が生じない場合も多いでしょう。しかし、トラブルを防止されたいのであれば、自分の権利を守るのに必要な特約を加えておくべきです。できることならすべての条項について将来を予測しながら十分に検討しておくのが望ましいと言えます。「借地でよく起こるトラブル」というものがあり、繰り返し紛争や裁判になっています。借家と異なり借地は長期の契約になり簡単にやめることができません。少しの費用と手間で将来の損害が防止するという観点から、弁護士による契約書作成・契約書事前検討（チェック）を利用されてはいかがでしょうか。 ・借地契約の場合、かなり昔の契約で契約書自体を紛失してしまったということがよくあります。その場合、今からでも契約書を作成して契約内容を明確にしておくべきです。なお、借地契約については契約締結時期により適用される法律の条文が異なります。現在の「借地借家法」が全面的に適用されるのは平成４年８月１日以降に締結した借地契約です。平成４年７月３１日以前に締結された契約については存続期間や更新など一部が「（旧）借地法」の適用となります。最初に契約した時期でどちらが適用されるかが決まるのであり、新しく契約書を作成した時期や更新の時期によるのではありませんのでご確認ください。 ２　定期借地権についての助言・指導、契約 通常の借地契約は「正当事由」がなければ契約が更新されます。この「正当事由」は簡単には認められません。そのため「土地を貸してしまうと戻ってこない」というようなこともありえます。 これに対して「定期借地」の契約をしておけば、必ず決まったときに借地契約を終了させることができます（「更新がない」ということです）。借りる側も、無駄な費用を抑えて借りることができるなどのメリットがあるため、事業などで有効活用している例が多数あります。ただし、法律の要件を正確に満たさなければ定期借地は認められませんので注意を要します。 定期借地権として、法律は次のとおり異なる３つのタイプの契約を用意していますので、ご相談ください。 （1）一般定期借地権（借地借家法22条） ［存続期間］ 50年「以上」とかなり長期です。 ［利用目的］ 限定はなく自由です。 ［契約方法］ 書面で契約する必要があります（書面なら公正証書に限らないのですが50年以上保管することを考えておく必要があります）。 更新がないこと、建物の再築による期間延長がないこと、建物買取請求をしないことを特約で合意します。 ［終了原因］ 期間満了で契約は終了し、法定更新はありません。 ［契約終了後の建物］ 特約をしますので借主からの建物買取請求権は排除されます。その場合、借地人は建物を土地からとり払わなければなりません（収去義務）。その時点で新たに建物の売買契約をするかどうかは自由です。 （2）建物譲渡特約付借地権（借地借家法24条） ［存続期間］ 30年以上 ［利用目的］ 限定はなく自由です。 ［契約方法］ 規定はありませんが当然書面により契約すべきです。「借地権設定後30年以上経過した日に建物を相当の対価で地主に譲渡すること」を合意します。 ［終了方法］ 建物を貸主に譲渡した時点で借地契約は終了となります。 ［契約終了後の建物］ 貸主に譲渡した建物に賃借人がいた場合には、その建物賃借人の請求により建物の譲渡を受けた貸主（地主）との間で借家契約が成立します。 （3）事業用定期借地権（借地借家法23条） この定期借地権がよく利用されています。 ［存続期間］ 50年「未満」（※かつては10年以上20年以下でしたが、�@10年以上30年未満と�A30年以上50年未満の二つの型として法律が改正されました）。 ［利用目的］ 「事業用建物（住宅を除く）の所有のため」と目的が限定された借地権です。たとえ事業用（収益用）であったとしても住宅（賃貸マンションや社宅も）は除かれます。一部でも居住用の部分があってはなりません。 ［契約方法］ 必ず公正証書により契約しなければなりません。 ［終了原因］ 期間満了で借地契約は終了し、法定更新はありません。 ［契約終了後の建物］ 10年以上30年未満の型の契約は貸主に対する建物買取請求権は認められません。契約が終われば必ず借主が建物を取り払う（収去する）必要があります。このことを考慮した仕様の建物を建築しなければなりません。30年以上50年未満の型の契約は特約をすれば建物買取請求をしないことができます。 ３　地代の増減額請求に関する手続 「契約で地代を取り決めたあと、何年も経過したのにそのままの額で放置したため、金額が不相当になってしまった」という場合があります（安すぎることになった場合もあれば逆もあります）。話し合いで適正な額に変更できればよいのですが、うまくいかずトラブルになる例もあります。 そこで借地契約の当事者には、法律により、地代を増額したり減額したりする請求権（地代増減額請求権）が認められています。これは、地代が不相当になった場合に限り認められます。不相当になったことは、固定資産税の変動、土地の価格の上昇低下、近隣の同じような土地の地代の変動などの事実から判断します。さらに前の地代額確定から相当期間が経過しているかどうかも一つの事情として考慮されます。 （1）地代増額請求　貸主（地主・借地権設定者）からの増額請求 　 　 地代減額請求　借主（借地人・借地権者）からの減額請求 具体的な増額・減額請求の手続としては、地代をいくらに増額する（減額する）と記載した通知（通常は、内容証明郵便）を相手に送付します。これが「到達したときから」増額・減額の効力が発生します。通知到達時点からすぐに変更した地代額を支払うことになるのではありません。その後に裁判所が決めた地代が「この通知時点までさかのぼって変更になる」ということです。具体的には、裁判の結果がはっきりしてから支払い済みの額との裁判で決まった額との差額（不足額）を精算しなければなりません。しかも、法律上その不足額に年１割の利息をつける必要があります。 このような仕組みですので、増額や減額の通知が来た場合でもあわてず、「相当と認める額」（普通は「それまでの額の地代」ですが、異なる場合もあります）で対応していれば問題はありません。増額請求をされた借主の場合は「相当と認める額」さえ支払っていれば解除されません（地代受領拒絶の場合は供託を）。地代減額請求を受けた貸主の場合はご自身が「相当と認める額」の地代を請求すれば問題ありません。「相当と認める額」については、周囲の地代の相場や後で調整が必要になる差額（年１割の利息）のことなどからよく検討しておくのが良いでしょう。費用はかかりますが、事前に不動産鑑定士に鑑定を依頼して確認しておく方法もあります（不動産鑑定士のご紹介も可能です）。 ※　当法律事務所では貸主、借主を問わず、依頼される方のために活動をしています。 （2）地代増減額調停 地代増減額について協議(話し合い)で解決できなければ,裁判所に判断してもらうしかありません。ただし,訴訟の前に簡易裁判所に調停を申し立てて、そこで話し合いをする必要があります（調停前置主義）。調停では,土地評価に詳しい調停委員が担当してくれることもありますし,そうでなくても不動産鑑定をして解決することが多くあります。 （3）地代増額訴訟・地代減額訴訟 適正地代額は,最終的には裁判所に決めてもらいます。裁判になった場合,適正地代を把握するためには不動産鑑定士に鑑定評価してもらうのが一般です。鑑定評価をするための基準（不動産鑑定評価基準）には、継続賃料を求める鑑定評価の手法とてして、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法が規定されています。弁護士は、訴訟において、これらの手法を利用した鑑定評価に対して意見を述べるほかさまざまな主張・立証を行います。その結果を踏まえて、裁判所が適正な地代を決定します。 ４　借地契約の更新に関する問題 （1）契約更新請求　借主（借地人・借地権者）側 （2）契約更新拒絶　貸主（地主・借地権設定者）側 （3）建物を再築する場合の法律問題 ５　借地契約解除をめぐるトラブル （1）地代不払いの問題　 催告、解除予告、未払の地代を保全するための仮差押、地代の供託 （2）借地権無断譲渡・転貸、増改築禁止特約違反を巡る法律問題 （3）借地契約解除・明渡し請求（貸主から） 解除通知（内容証明郵便）、建物収去土地明渡請求訴訟、処分禁止仮処分、占有移転禁止仮処分、原状回復義務問題、放置車両・工作物撤去問題 （4）瑕疵の問題（土壌汚染、地中障害物など） ６　借地非訟事件（借主から裁判所への申立て） 借地契約においては、契約条項や法律による制限が存在することがあります。そのような制限について借地人が変更をしたい場合（変更に必要な地主の承諾を得たい場合）に、裁判所に申立てをして、相当と認められた場合に変更を許可してもらえます。その場合、許可に伴い財産上の給付（金銭の支払い）を命じられることがあります。 また、一定の場合に土地所有者が優先的に借地上の建物と借地権を自ら買い取ることができる手続もあります。 これらは裁判所での手続ですが普通の訴訟手続とは異なりますので「借地非訟」と言います。 （1）借地条件変更申立事件（借地借家法17条1項） 契約で借地上建物の種類、構造、規模、用途などが制限されているが、変更したい場合。 （2）増改築許可申立事件（借地借家法17条2項） 契約で借地上建物の建て替え、増改築、大規模修繕などが制限されているが、実行したい場合 （3）土地賃借権譲渡転貸許可申立事件（借地借家法19条1項） 借地上の建物を譲渡したい（＝賃借権を移転したい）場合、転貸をしたい場合 （4）競売・公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件（借地借家法20条1項） 不動産競売や公売で借地権付建物を買い受けた人が、地主の承諾に代わる許可を得るための手続です。代金支払い後２か月以内に申立をしなければなりません。 （5）借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件（借地借家法19条3項、20条2項） 　（3）や（4）の場合に、土地所有者が建物と土地賃借権を、裁判所が決めた価格で自ら買い取ることができます（介入権）。 ７　借地契約を終了させる交渉・合意（立退き交渉） （1）契約終了の交渉、合意解除、合意書や確認書の作成 （2）訴え提起前の和解（即決和解） 土地の明渡しが合意できそうであれば、簡易裁判所に「和解」の申立てをし、和解手続きで合意内容を調書にしてもらいます。この調書は、判決と同じ効力があり、土地明渡しの合意を守らない場合には強制執行ができます（金銭の支払い条項を守らない場合にも強制執行ができます）。なお、公証役場で作成してもらう「公正証書」は金銭支払については強制執行ができますが、土地明渡しについてはできません。 （3）立退料（移転料、引越料、営業補償など）の設定や授受で解決できるかどうか。妥当な額の検討。 その他適正な条件の検討 （4）不当な明渡し交渉(地上げ)の拒絶,工事禁止仮処分　（借主側） （5）契約終了に向けての調停申立て （6）合意不履行時の土地明渡し裁判・民事執行（強制執行） ８　その他借地権についての法律問題 ・借地権対抗力の問題 ・建物買取請求権の問題、「時価」の内容。 ・一時使用目的の借地権（存続期間や更新など借地借家法の一部の規定の適用がありません）。 ・借地権の相続 ・借地権が共有状態になった場合の問題 ・震災時の借地問題 その他にもとり扱っていますので、お問い合わせください。

賃料請求・契約解除

賃料滞納者に対する請求（督促）・契約解除などの助言・指導、手続の代行・代理。 賃借権の無断譲渡，無断転貸，用法違反，迷惑行為などについての禁止通知。 行方不明賃借人に対する対応。 契約解除通知（内容証明郵便）の作成，発送。解除「正当事由」・立退料の検討。 保証人に対する請求。

土地・建物明渡請求

土地・建物明渡請求の助言・指導、内容証明・交渉・調停・即決和解などの代理。 訴訟提起、明渡し交渉、判決に基づく不動産明渡し民事執行（強制執行）の申立て。

敷金・保証金返還

敷金・保証金返還請求の助言・指導、交渉・調停・訴訟の代理

原状回復問題

契約終了時の原状回復に関する紛争の発生を防止する契約書特約の検討、作成。 原状回復を巡る紛争が発生した場合の、交渉、調停、訴訟などの代理。 賃借人の行為により心理的瑕疵がある物件となった場合の対応。

賃料増減額請求

賃料の増減額請求手続の助言・指導。賃料増額通知、減額通知（内容証明）作成・発送、 賃料額変更交渉・調停・訴訟などの代理。 不動産鑑定士への適正賃料鑑定依頼。

賃料供託

法務局への賃料供託の助言・指導、代行・代理

その他利用契約

使用貸借契約、社宅利用契約、一時使用、駐車場利用契約を巡る紛争の処理、代理 ※その他の問題も取り扱っておりますのでお問い合わせください。